L’immeuble à revenus… Placement fructueux?

Qui n’a pas un jour rêvé d’être propriétaire d’un immeuble à logements? Vous avez sans doute déjà été sollicité pour placer vos économies ou même pour emprunter pour investir dans le seul but de capitaliser. Mais, peut-on espérer un gain en capital appréciable à court ou à long terme?

Comme dans tout autre placement, la prudence est de mise lorsqu’on pense investir dans l’immobilier. L’analyse de la qualité des revenus et dépenses d’un immeuble est essentielle. Seuls les revenus futurs projetés nous permettent d’évaluer pleinement la valeur d’un actif à revenus. En mettant ces données en perspective, nous pouvons estimer et comparer adéquatement les chiffres comptables. Nous obtenons ainsi des informations riches pour un investisseur avisé soit la valeur de revente et l’accroissement des revenus annuels de l’immeuble convoité.

Mais quelles sont les règles d’or à considérer pour l’achat d’un immeuble à revenus?

1. Le site, le site et le site!

En effet, la localisation d’un immeuble locatif a un impact direct sur sa valeur. L’environnement et l’emplacement de celui-ci peuvent faire varier son prix de vente par rapport à des immeubles identique.

Les taux d’inoccupation, par exemple, peuvent fluctuer allègrement d’un secteur à l’autre et influencent l’évaluation du bâtiment.

2. L’envergure de l’investissement par rapport à la durée de l’actif.

Soyons clair, un investisseur doit évaluer adéquatement les risques de son actif immobilier. Prenant pour acquis que personne ne veut perdre son patrimoine accumulé, l’immeuble désiré doit générer des revenus comparables à d’autres investissements (actions, obligations, REER).

Aussi, un acheteur avisé doit tenir compte de l’état de l’immeuble. Celui-ci nécessite-t-il des travaux d’entretien importants? Est-ce des rénovations majeures? Et de quel ordre? Revêtement de toit, fenestration à changer, portes, drain, balcon, etc…. Ayez recours au service d’un inspecteur en bâtiment spécialiste en la matière. Il sécurisera votre acquisition en vous conseillant judicieusement sur l’état de celui-ci et des travaux à venir.
Dans la même veine, est-ce que la demande de location du secteur pourrait éventuellement être à la hausse? Prévoit-t-on de nouveaux circuits d’autobus? Sommes-nous à proximité d’hôpitaux, édifices gouvernementaux, centres d’achat, arrêts d’autobus? Avec les années, vous serez heureux de palier à des cycles économiques difficiles par une situation enviable. Soyez visionnaire!
Aussi, les changements démographiques font que les nouveaux locataires rêvent de logements rénovés, de style clé en main. Vos immeubles sélectionnés sont-ils attrayants pour un locataire éventuel?

Prendre conscience de l’incidence d’une fluctuation des taux d’intérêt est primordial. Notre capacité à supporter un certain stress financier est relative. Ne vous comparez pas avec d’autres investisseurs, car chaque individu est différent. Pourquoi pas prendre un rendez-vous auprès d’un spécialiste en prêt hypothécaire pour valider votre zone de confort? Celui-ci pourra, du même coup, vous pré-qualifier et répondre à vos interrogations. Vous serez fin prêt à obtenir copie de votre confirmation bancaire au moment opportun.

L’investisseur averti est d’avis que l’analyse de son actif immobilier repose sur une prédiction de revenus futurs et d’un prix de revente éventuel du bâtiment. L’importance de la négociation est indiscutable. Il faut trouver le meilleur ratio possible entre le prix d’achat et les revenus/dépenses d’un immeuble pour faire des profits.

Ce qui est moins clair pour la plupart des investisseurs, c’est de parvenir à lire entre les lignes des états financiers. Croyez-vous que le propriétaire a bien divulgué toutes les informations pertinentes? Les revenus vous paraissent-ils gonflés? Avez-vous reçu une copie des preuves des dépenses et des revenus? Avez-vous envisagé dans vos calculs un taux d’inoccupation? Et la taxe d’ordures? …

Pas si facile de s’y retrouver! Il faut tout penser et vérifier. Test de sol compris. Et, les règles de calculs d’un immeuble à revenus sont plutôt complexes. Assurez votre investissement en travaillant avec moi ou un courtier de mon équipe. Nous mettrons toutes nos connaissances à profits pour réaliser un placement fructueux pour vous et votre famille.

Bon magasinage!

Communiquez avec moi au patricia@patricietsonequipe.com ou au 418 653-5353 pour en discuter.

Patricia Deguara,  Courtier immobilier agréé.