Pourquoi le prix des maisons augmente-t-il moins vite à Québec qu’ailleurs?

Pourquoi le prix des maisons augmente-t-il moins vite à Québec qu’ailleurs?
Il faut remonter avant la pandémie pour comprendre pourquoi l’augmentation du prix médian des propriétés est moins importante dans la région de Québec.
PHOTO : RADIO-CANADA / OLIVIA LAPERRIÈRE-ROY

Marie Maude Pontbriand
2021-06-07 | Mis à jour le 8 juin 2021

C’est dans la région de Québec que le prix des résidences a le moins augmenté entre le premier trimestre de 2020 et celui de 2021 par rapport aux autres régions métropolitaines de la province. Deux fois moins quand on compare avec Gatineau, Sherbrooke et Montréal. Pourquoi? Nous avons posé la question à des experts.

Il faut remonter avant la pandémie pour comprendre le phénomène. L’agglomération de Québec était l’une des rares régions métropolitaines de recensement (RMR) à avoir un marché d’acheteurs pour la copropriété et équilibré pour l’unifamiliale, rappelle le directeur des services de l’analyse du marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), Charles Brant.

Montréal, Gatineau, Sherbrooke et Trois-Rivières étaient déjà en surchauffe immobilière avant la crise sanitaire.
Les variations de prix à Québec au cours des 10 dernières années ont été beaucoup plus faibles que ce qu’on a pu connaître dans les autres RMR du sud de la province, parce que le marché jusqu’ici était plutôt équilibré ou même en faveur des acheteurs, explique M. Brant.
La demande était moins élevée à Québec que dans d’autres régions avant la pandémie. Le marché n’est donc pas au même niveau dans sa progression. [Le marché] est plus dans une phase de croissance, donc les pressions sur les prix sont moins fortes que dans des marchés où le déséquilibre entre l’offre et la demande, comme à Montréal ou à Gatineau, est beaucoup plus important, rapporte M. Brant.

Élasticité de l’offre

Je crois que c’est principalement l’offre qui a su s’ajuster, ajoute le professeur au Département de finances, assurance et immobilier à l’Université Laval Charles-Olivier Amédée-Manesme.
Il souligne que la région métropolitaine de Québec compte beaucoup de terrains disponibles et prêts à construire. On est capable de produire une nouvelle offre dans la ville de Québec, on a un peu plus de terrains que dans d’autres grandes municipalités.
Il souligne aussi la présence de produits de substitution disponibles. C’est ce qu’on va appeler des appartements locatifs neufs ou des condos locatifs, c’est-à-dire qu’on a une offre récente d’appartements relativement haut de gamme à louer qui sont un produit de substitution. Une option intéressante pour ceux qui vendent leur résidence et qui veulent garder un certain confort.
Le parc locatif a augmenté de 8 % à Québec entre 2016 et 2019. Au Québec, c’est la deuxième plus grosse augmentation, souligne M. Amédée-Manesne.

L’immigration

L’immigration entre aussi en ligne de compte, estime M. Amédée-Manesme. Entre 2015 et 2019, la ville de Québec a accueilli chaque année entre 2500 et 3000 immigrants, à peu près 1000 ménages par an.
C’est seulement 5,8 % des immigrants pour une région administrative qui correspond à 10 % de la population, souligne-t-il, c’est aussi une des raisons qui fait que dans la ville de Québec, on a une demande qui est un petit peu moins forte.

Les copropriétés

Si l’augmentation de la valeur des copropriétés est beaucoup plus faible dans la région de Québec, c’est notamment en raison du nombre important de mises en chantier il y a quelques années.

Il y a eu plus de constructions, notamment dans le secteur de la copropriété, et même de la surconstruction au cours des années 2014 -2016, et donc on s’est retrouvé avec un inventaire plus important, explique le directeur des services de l’analyse du marché à l’APCIQ Charles Brant.

Il précise toutefois que le marché de la copropriété tend à regagner de la vigueur depuis plusieurs mois.

Si le marché de Québec est un peu plus calme, ça ne veut pas dire qu’il le sera toujours. La région effectue un certain rattrapage, disent les analystes. On pourrait un jour arriver à un point où l’offre n’arrive vraiment pas à s’ajuster à la demande, conclut le professeur au Département de finances, assurance et immobilier à l’Université Laval.

Marie Maude Pontbriand